Verwertung von Häusern und Wohnungen im Nachlass
In den Jahren 2012 bis 2027 werden in Deutschland pro Jahr bis zu 400 Milliarden Euro vererbt – das legt einer Berechnung des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) nahe.
Erfahrungsgemäß werden die Auseinandersetzungen in einer ohnehin streitanfälligen Erbengemeinschaft noch schwieriger, sobald sich Immobilien im Nachlass befinden. Gut beraten ist, wer in einem solchen Fall einen Fachanwalt für Erbrecht an seiner Seite hat.
Der Umgang mit ererbten Immobilien – welche Möglichkeiten gibt es?
Im Erbfall gehört innerhalb einer Erbengemeinschaft alle Nachlassgegenstände allen zusammen. Es gibt nun verschiedene Wege, wie mit den ererbten Immobilien umgegangen werden kann:
Gemeinsamer Verkauf durch die Erbengemeinschaft
Die Veräußerung einer Nachlassimmobilie setzt die Zustimmung aller Miterben voraus. Doch sobald ein Miterbe die gebotene Verwertung einer Nachlassimmobilie blockiert, stellt sich die Frage, ob ein Anspruch der anderen Miterben auf Zustimmung zur Veräußerung besteht. Oder ob eine Verwertung der Immobilie im Wege der Teilungsversteigerung sinnvoll ist. Hier sollte man genau abwägen.
Die Verwaltung einer Immobilie als Erbengemeinschaft
In diesem Fall wartet viel Arbeit und viel Konfliktpotenzial auf die Erben: Denn zu den Verwaltungsmaßnahmen bei Nachlassimmobilien gehören zum Beispiel Instandsetzungsmaßnahmen, die Vermietung an Dritte oder der Umgang mit der Hausverwaltung. Entscheidungen in einer Erbengemeinschaft zu fällen ist auch nicht ganz einfach:
- Gemäß § 2038 BGB ist für Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung ein Mehrheitsbeschluss ausreichend, wobei sich das Stimmrecht nach der jeweiligen Erbquote richtet, vgl. §§ 2038,. 745 BGB
- Im Gegensatz dazu ist bei außerordentlichen Verwaltungsmaßnahmen die Einstimmigkeit erforderlich. Über die Verwertung bzw. Belastung der Nachlassimmobilie kann in der Erbengemeinschaft also nicht mit einer einfachen Stimmenmehrheit entschieden werden.
- Lediglich bei dringend erforderlichen Erhaltungsmaßnahmen, der sogenannten Notgeschäftsführung, kann ein einzelner Miterbe allein entscheiden.
Teilungsversteigerung – attraktives Verwertungsmodell für ererbtes Immobilienvermögen
Die weitverbreitete Vorstellung, eine Teilungsversteigerung sei wirtschaftlich nachteilig, dürfte heute nicht mehr zutreffend sein. Der Immobilienmarkt hat in den vergangenen Jahren eine Entwicklung genommen, die aufgrund der planbaren Erwerbsmöglichkeit mit einsehbaren, fundierten Verkehrswertgutachten auf ein hohes Interesse bei potenziellen Käufern stößt.
Vor diesem Hintergrund gewinnt die Möglichkeit eines jeden Miterben, jederzeit beim Amtsgericht die Versteigerung der Nachlassimmobilie zu betreiben, zunehmend an Bedeutung. Hier gilt es allerdings, eine Vielzahl von Sondervorschriften im Teilungsversteigerungsverfahren zu beachten – und sich mit den Spielregeln und taktischen Möglichkeiten vertraut zu machen.
Nach erfolgreicher Versteigerung wird der Erlös beim Amtsgericht hinterlegt. Doch die Erbengemeinschaft muss sich dann nach wie vor über Art und Weise der Auszahlung an die Beteiligten verständigen.
Gut zu wissen
Lösungen bei Erbauseinandersetzung: Abschichtung oder Erbteilsverkauf
Eine Einigung der Miterben muss nicht zwingend von einem Notar beurkundet werden – auch dann nicht, wenn es um Immobilien geht. Das Ausscheiden eines einzelnen Miterben aus der Erbengemeinschaft, die sogenannte Abschichtung, kann auch in einer schriftlichen Vereinbarung erfolgen. Diese muss jedoch hohe inhaltliche Anforderungen erfüllen.
Alternativ bietet sich ein Verkauf des Erbteils an, bei dem der Anteil inklusive aller Rechte und Pflichten gegen eine Abfindung auf einen anderen Rechtsträger veräußert wird.
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