Kauf einer Bestandsimmobilie - Rechte bei arglistig verschwiegenen Mängeln

Bestimmte Schäden treten besonders häufig bei gebrauchten Immobilien auf. Wenn der Käufer nach dem Kauf einer Bestandsimmobilie feststellt, dass der Verkäufer ihm bestimmte Mängel arglistig verschwiegen hat, kann er den Kaufpreis nachträglich mindern oder ganz von dem Kaufvertrag zurücktreten.

Das Wichtigste in Kürze
  • Trotz vertraglichem Ausschluss der Sachmängelhaftung sind Sie als Käufer nicht rechtlos.
  • Nacherfüllungs-, Schadensersatz-, Minderungs- und Rücktrittsansprüche sind möglich
  • Eine arglistige Täuschung kann durch ein Bausachverständigengutachten nachgewiesen werden
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Christoph Lang
Fachanwalt für Familienrecht

Einige Schäden sind bei einer Besichtigung nicht sofort zu erkennen. Der im Kaufvertrag enthaltene Haftungsausschluss bedeutet jedoch nicht in jedem Fall, dass der neue Besitzer keinen Schadensersatzanspruch stellen kann. Wenn Ihr Anwalt Immobilienrecht beherrscht, kann er Sie über Ihre Rechte bei arglistig verschwiegenen Mängeln informieren.

Statt ein Haus zu bauen, haben sich viele Eigenheimbesitzer entschieden, eine Immobilie zu kaufen. Der Käufer besichtigt das ausgesuchte Haus ausführlich, bevor er sich zum Kauf entscheidet. Das bedeutet aber nicht, dass dem zukünftigen Besitzer sämtliche Mängel an der Bestandsimmobilie bekannt sind, wenn er den Kaufvertrag unterschreibt. Einige Schäden sind bei einer Besichtigung nicht sofort zu erkennen. Der im Kaufvertrag enthaltene Haftungsausschluss bedeutet jedoch nicht in jedem Fall, dass der neue Besitzer keinen Schadensersatzanspruch stellen kann. Wenn Ihr Anwalt Immobilienrecht beherrscht, kann er Sie über Ihre Rechte bei arglistig verschwiegenen Mängeln informieren.

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Was bedeutet der Haftungsausschluss im Kaufvertrag?

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie setzt ein Notar einen Kaufvertrag auf, der den Passus enthält, dass der Vertragsgegenstand wie besichtigt übertragen wird, ohne dass der Verkäufer die Haftung für Sachmängel oder den Zustand des Gebäudes übernehmen muss. Dieser Haftungsausschluss bedeutet jedoch nicht, dass der Verkäufer unsichtbare Mängel verschweigen darf. Im Gegenteil, der bisherige Besitzer der Immobilie ist verpflichtet, auf alle Schäden und Mängel hinzuweisen. Das betrifft für allem verdeckte Beschädigungen, die der Käufer bei einer Besichtigung nicht sofort sieht. Der Verkäufer kann sich auch nicht darauf berufen, dass der Interessent einen Sachverständigen zum Besichtigungstermin mitbringen könnte. Stattdessen müssen alle Schäden und Mängel auch ungefragt offengelegt werden, um nicht wegen arglistigen Verschweigens haften zu müssen.

Häufige verdeckte Mängel an Bestandsimmobilien

Bestimmte Schäden treten besonders häufig bei gebrauchten Immobilien auf. Zu den bekanntesten Mängeln gehören Beanstandungen in den Bereichen:

  • Fenster
  • Heizung
  • Sanitäranlagen
  • Kellerräume
  • Dach und Dachstuhl
  • Außenabdichtung
  • Schalldämmung

Durch undichte Fenster, Türen und Dächer kann es zu Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbefall in dem Gebäude kommen. Eine unzureichende Außenabdichtung, ungedämmte Dachstühle und Fenster mit Einfachverglasung bieten unzureichenden Wärmeschutz und kosten viel Geld durch zu hohe Energiekosten. Auch der Einbau einer modernen Heizung, ein neuer Schallschutz für Türen, Treppen und Zwischendecken oder die Entfernung gesundheitsschädlicher Bausubstanzen sind mit hohen Kosten verbunden, die bei Vertragsabschluss berücksichtigt werden müssen und den Kaufpreis entsprechend mindern.

Welche Rechte habe ich bei arglistig verschwiegenen Mängeln?

Wenn der Käufer nach dem Kauf einer Bestandsimmobilie feststellt, dass der Verkäufer ihm bestimmte Mängel arglistig verschwiegen hat, kann er den Kaufpreis nachträglich mindern oder ganz von dem Kaufvertrag zurücktreten. Zur Durchsetzung der Forderungen sollte ein Anwalt für Immobilienrecht hinzugezogen werden. Der Fachanwalt berät Sie zur taktisch richtigen Vorgehensweise, um Ihre Ansprüche trotz Ausschluss der Sachmängelhaftung außergerichtlich oder vor Gericht durchzusetzen.

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