Mängel an der gebrauchten Immobilie

Traumhaus gekauft und nachträglich Schäden entdeckt? Wenn der Verkäufer den Schaden arglistig verschwiegen hat, können Sie den Kaufpreis mindern oder sogar komplett vom Kaufvertrag zurücktreten.

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Der Kauf einer Immobilie ist mit einer großen Investition verbunden. Umso ärgerlicher ist es, wenn nach dem Kauf Schäden an der Immobilie auftauchen. Der im Kaufvertrag über das „gebrauchte“ Haus typischerweise enthaltene Haftungsausschluss scheint zunächst Gewährleistungsrechte des Käufers auszuschließen.

Dennoch gilt: hat der Verkäufer den Schaden arglistig verschwiegen, kann der Käufer den Kaufpreis mindern oder sogar komplett vom Kaufvertrag zurücktreten.

Wir vertreten unsere Mandanten bundesweit und stehen Ihnen deutschlandweit mit unserem Expertenwissen zur Seite.

Arglistige Täuschung

Häufig treten nach dem Hauskauf überraschenderweise versteckte Mängel auf.
Trotz des üblicherweise im notariellen Kaufvertrag vereinbarten Ausschlusses der Sachmängelhaftung ist der Käufer nicht rechtlos.
Er kann insbesondere Nacherfüllungs-, Schadensersatz-, Minderungs- und Rücktrittsansprüche gegenüber dem Verkäufer geltend machen, falls dieser die vorhandenen Mängel arglistig verschwiegen hat.

Eine solche arglistige Täuschung beim Hauskauf liegt insbesondere dann vor, wenn dem Verkäufer die Mängel bekannt waren oder er diese zumindest für möglich hielt und den Käufer bei Vertragsabschluss nicht hierüber informierte. Die dem Verkäufer grundsätzlich  schwer nachzuweisende Kenntnis kann jedoch in vielen Fällen durch ein entsprechendes Bausachverständigengutachten in einem Prozess nachgewiesen werden (BGH vom 22.10.2009, Az. VZR 21/09).

Verdeckte Mängel

Denn es gibt zahlreiche verdeckte Mängel, die bei einer Besichtigung der Immobilie zwar nicht sofort erkennbar sind, dem Verkäufer als vorherigem Bewohner jedoch im Laufe der Zeit zwingend auffallen mussten und auf welche er auch ohne Nachfrage den Käufer hinweisen muss (z.B: mangelhafte Außenabdichtung, Feuchtigkeitsschäden, Hausschwamm, akuter Befall mit Hausbock, je nach Einzelfall auch: Undichtigkeiten am Dach und Mängel an der Heizungsanlage).

Es ist deshalb bei versteckten Mängeln in vielen Fällen möglich, auch trotz Ausschluss der Sachmängelhaftung im Kaufvertrag, den Verkäufer nach dem Hauskauf in die Haftung zu nehmen. Von entscheidender Bedeutung hierbei ist die taktisch richtige außergerichtliche und gerichtliche Vorgehensweise.

Unsere Kanzlei hat sich unter anderem insbesondere auf die Geltendmachung von Gewährleistungsrechten bei Mängeln an Bestandsimmobilien spezialisiert und kann in diesem Bereich auf eine langjährige Expertise zurückblicken.

Sofern zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages eine Rechtsschutzversicherung vorhanden war, übernimmt diese im Regelfall die entstehenden Rechtsanwalts- und Gerichtskosten.

Gerne stehen wir Ihnen zunächst unverbindlich für eine kostenfreie Ersteinschätzung der Erfolgsaussichten zur Verfügung.

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Christoph Lang
Rechtsanwalt für Immobilienrecht

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